第一章 总则
第一条 为规范福建省机关服务中心（以下简称服务中心）经营性资产招租管理，维护国有资产安全完整，防止国有资产流失，确保经营性资产保值、增值，根据《福建省省直行政事业单位国有资产出租出借管理实施办法》《福建省机关事务管理局系统国有资产出租管理实施办法》和国有资产进场交易工作的相关规定，制定本工作规程。
第二条 经营性资产出租应当遵循公开、公正、公平和诚信、竞争、择优的原则。
第三条 经营性资产招租工作由资产物业管理部负责实施，于每年12月底前编制下一年度资产经营计划，合理安排批次并制订出租实施方案。综合办公室、财务部等相关部门配合。
第二章 出租实施方案
第四条 已出租资产到期继续用于出租的，应在合同到期前3个月制订出租实施方案，并将公开招租的相关事宜书面通知原承租人，督促原承租人按时结清租金、水、电、气、物业管理等费用，并做好清退准备。当年新增的出租资产应在完成实际接收后开展招租工作，新接收的空置资产应立即制订出租实施方案。
第五条 出租实施方案应包括拟招租资产状况、用途、出租期限、招租底价及确定依据、租金支付及递增方式、招租方式等内容，因特殊原因未进场交易的资产事项，应列明原因。
第六条 出租实施方案应经服务中心研究通过后，报省机关事务管理局审批，未经批准不得出租。
（一）资产专题会研究。资产专题会研究讨论出租实施方案。资产专题会参会人员为服务中心领导、资产物业管理部、财务部、综合办公室、纪检工作人员等相关人员，由资产物业管理部负责记录并形成会议纪要。
（二）办公会研究。资产专题会形成初步意见后，提交服务中心办公会研究，并将结果形成会议纪要。
（三）主管部门审批。出租实施方案经服务中心办公会审定后，资产物业管理部按要求拟定出租申请文件，上报省机关事务管理局审批。
第三章 行业或用途限制
第七条 经营性资产原则上根据权属证书载明用途或资产实际使用现状等因素设置租赁用途：
（一）商业（店面）：作为商业或办公使用。
（二）写字楼：作为商业或办公使用。
（三）住宅：一般作为居住场所使用，但经政府市场监管部门同意的可以用作商业经营或其他用途。
（四）附属间（架空层）：根据资产地理位置或周边商业业态等情况，作为附属间或商业使用，不得存放易燃易爆、有毒有害等危险物品。
（五）车库：根据资产地理位置或周边商业业态等情况，作为停放车辆或商业使用。
（六）仓库：根据资产地理位置或周边商业业态等情况，作为仓库或商业使用，不得存放易燃易爆、有毒有害等危险物品。
同时根据市政有关规定及周边商业业态情况，明确是否限制从事餐饮，具体如下：
非餐饮：不得经营餐饮项目，不得存放易燃易爆、有毒有害等危险物品。
餐饮：经营餐饮项目必须符合市政、环保等相关行业管理部门规范要求，不得存放易燃易爆、有毒有害等危险物品。
第四章 招租底价确定
第八条 资产招租底价原则上采用资产评估方式确定。市场比较成熟且信息公开、透明的情况下，可采用市场比较方式确定招租底价。
第九条 采用资产评估方法确定招租底价的，应依法委托有资质的评估机构进行评估，公开招租底价不低于评估价格。
第十条 采用市场比较方式确定招租底价的，应进行充分的市场调查，对土地、房屋以及周边相同地段和类似项能、用途参照物的市场租赁价格作为确定招租底价的主要参考依据。一般有参考上一轮进场交易成交的租赁合同价格和市场比价工作小组提出招租底价建议两种途径。
第十一条 市场比价工作小组由资产物业管理部、财务部、纪检等相关部门人员组成，负责对新增资产、退租资产及其他特殊情况进行核查，提出招租底价建议。
第十二条 初次进场交易的资产一般采用资产评估方式确定招租底价。若评估费用占资产租金比例过大的，也可采用市场比较方式确定。
第十三条 再次进场交易的空置资产可采用资产评估或市场比较方式确定招租底价。若出现流标情况，以市场比较方式确定招租底价的，可按规定下调不超过10%（含）的招租底价或重新评估；以资产评估方式确定招租底价的，可按规定下调不超过10%（含）的招租底价。若招租底价下调价格超过10%，需按程序报省机关事务管理局审批同意后执行。
第五章 竞价方式确定
第十四条 在租资产首次进场交易的，可选择以下办法确定竞价方式：
（一）当评估价低于原底价时，若原承租人选择以评估价作为招租底价，采用市场自由竞价、价高者得的竞价方式，原承租人在同等条件下享有相同出价的优先承租权；若原承租人选择以原底价作为招租底价，竞价达到底价的150%时，原承租人愿意接受该报价的，终止该标的的招租活动，由原承租人优先承租。若原承租人放弃的，则继续该标的招租活动。
（二）当评估价高于原底价，若以评估价作为招租底价，竞价达到底价的150%时，原承租人愿意接受该报价的，终止该标的的招租活动，由原承租人优先承租。若原承租人放弃的，则继续该标的招租活动。
（三）其他特殊情况，另行研究。
第十五条 在租资产再次进场交易的，若市场条件变化不大的情况下，以不低于原租金作为公开招租底价的，经服务中心资产专题会和办公会研究，可选择以下方式确定竞价方式，并在公开招租文件中公告：
（一）市场自由竞价，原承租人在同等条件下享有相同出价的优先承租权。
（二）竞价达到底价的150%时，原承租人愿意接受该报价的，终止该标的的招租活动，由原承租人优先承租；若原承租人放弃的，则继续该标的招租活动。
第十六条 在租资产再次进场交易的，若原承租人反映原租金与市场行情存在较大差距，经市场比价工作小组核实确认后，可选择以下方式确定招租底价，并按规定提交服务中心资产专题会和办公会研究，报省机关事务管理局审批同意后执行：
（一）可采用重新评估方式确认招租底价。
（二）若评估费用占资产租金比例过大时，可采用市场比较方式确定招租底价。
第十七条 空置资产进场交易一律采用市场自由竞价、价高者得的竞价方式。
第六章 交易方式
第十八条 委托交易机构公开招租的，资产物业管理部应根据出租实施方案，委托有资质的产权交易、拍卖、招标代理等机构进行。自行组织招租的，要按公开、公平、公正的原则自行组织公开招租。
第十九条 委托有资质交易机构进行公开招租的，应通过福建省公共资源交易电子公共服务平台发布招租信息，并在交易机构网站或公众号、服务中心网站、信息公开栏或资产所在地现场等渠道公告招租信息。自行组织公开招租的，应选择不少于2种的上述信息发布渠道进行信息公开。首次信息公开时间不少于21日。
第二十条 委托有资质交易机构或自行组织公开招租的，必须按规定程序、竞价方式确定最终承租人。竞租现场由资产物业管理部和纪检工作人员对竞租人资格和交易结果进行核查和监督。
第二十一条 属于下列情形的，按照规定报经省机关事务管理局批准后，可按公开、公平、公正的原则，在服务中心纪检工作人员的监督下自行组织交易：
（一）行政事业单位之间的资产出租，以及涉及公共安全、文物保护、对内服务保障等特殊要求的资产出租事项。
（二）地处乡镇(不含县城)、村等偏远地区的非重大资产出租事项。
（三）根据征收拆迁公告面临拆迁，以及其他6个月以内的短期出租事项。
（四）经核准的其它情形。
第七章 承租人及原承租人认定
第二十二条 承租人基本条件原则上设定为法人、自然人和其他非法人组织。
第二十三条 根据省直行政事业单位国有资产进场交易工作有关规定，下列原承租人在同等条件下享有承租优先权和竞租限价保护：
（一）承租人需同时满足合同签订人为本人、各类经营证照为本人持有且合同期内无违约行为。
（二）新接收资产时，若存在转租行为（即实际经营者与合同签订人不一致时），结合实际情况在无纠纷和违约的前提下，实际经营者可享有原承租人的权利。
（三）公开招租确定的承租人租期满1年且无违约行为，经服务中心组织审查确认其确无力继续履行合同且有新承租人愿意承接原合同的情况下（合同主要条款不发生变化且剩余租期在1年以上），可在集体决策后，根据实际情况解除与原承租人的合同关系，与符合条件的新承租人重新签订剩余期限的租赁合同。新承租人可享有原承租人的权利。
第八章 租赁期限及装修免租期
第二十四条 经营性资产出租期限原则上不超过5年。因特殊情况需超过5年的，应按照规定报省机关事务管理局审批。
第二十五条 装修免租期应综合考虑出租资产的地理位置、房产状况、投资成本、装修时间及装修面积等因素，在合理范围内设定：
（一）原则上，租赁面积小于200平方米的空置资产，设1个月装修免租期；租赁面积介于200平方米（含）至1000平方米之间的空置资产，设2个月装修免租期；租赁面积大于1000平方米（含）的空置资产，设3个月装修免租期。
（二）不作为商业用途的附属间、仓库、车库或已完成装修可直接使用的资产不设置装修免租期。
（三）原承租人中标的原则上不给予装修免租期。
（四）特殊资产装修免租期，另行集体研究确定。
第九章 租金递增及履约保证金
第二十六条 对租赁期限在3年以上的经营性资产，第4年和第5年租金逐年递增，根据市场行情合理确定递增比率，同一年度或同一批招租批次递增比率原则上应一致。租金递增比率需在租赁合同中明确约定。
第二十七条 履约保证金原则上不少于3个月的租金。合同期限达5年（含）及以上的，收取不少于6个月租金作为履约保证金。需在签订租赁合同书时缴纳，租赁期满且资产查验后无违约行为和欠付其他费用的，履约保证金无息退还。特殊资产履约保证金，另行集体研究确定。
第十章 合同和档案管理
第二十八条 资产物业管理部根据相关交易机构出具的成交结果或自行组织招租的竞价结果，制作合同签订初始信息列表，再由综合办公室负责与承租人签订合同。原则上合同需在成交结果出具后的10个工作日内签订完毕。
第二十九条 若成交时间为当月10日之前，则租赁合同起租时间自当月10日起计算；若成交时间为当月10-20日之间，则租赁合同起租时间自当月20日起计算；若成交时间为当月20日之后，则租赁合同起租时间自次月1日起计算。签订后15个工作日内将交易结果文件和合同副本等资料报省机关事务管理局备案。
第三十条 因客观原因原租赁期限已到，新的招租工作尚未完成期间，原承租人愿意继续租赁的，可与原承租人签订临时协议。临时协议的期限原则上最长不得超过6个月，租金按原合同约定支付，但应当向原承租人声明并在临时协议中明确招租工作结束后即予终止，若期限需超6个月的应经审批后再予执行。签订的临时协议应在签订后15日内上报省机关事务管理局备案。
第三十一条 资产物业管理部按照档案管理相关规定，对招租文件、资料进行整理归档，建立招租业务档案，并按规定实行信息化管理。
第三十二条 应归档的招租档案包含经营性资产招租方案表、福建省直行政事业单位国有资产出租（出借）审批表、国有资产评估项目基本情况备案表（若有）、专题会议纪要、国有资产进场交易委托书、招租公告及竞价相关记录（第三方交易机构出具）等材料。
第十一章 附则
第三十三条 本规程未尽事项依照有关法律法规及上级有关政策规定执行。
第三十四条 本规程由资产物业管理部负责解释。
第三十五条 本规程自印发之日起施行。《经营性资产招租工作规程》（闽机服〔2023〕61号）同时废止。